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A dúvida que todo proprietário de terreno tem

Vale a pena permutar o meu terreno?

· Venda de Terreno

Muitos proprietários passam por essa questão logo quando colocam o seu terreno à venda. Geralmente começam com uma expectativa que o terreno seja todo vendido em espécie e logo se deparam com ofertas de imóveis - a serem- construídos no local do terreno ou prontos em outra localidade. E aí, a dúvida começa.

Neste post iremos falar sobre permuta, o que falam por aí e se é vantajoso ou não permutar um terreno.

Mas antes, o que é permuta?

Permuta no seu significado mais simples, é uma troca. Aplicando na realidade imobiliária é trocar um imóvel com outro(s). Pode ser um apartamento por outro. No nosso caso, em venda de terrenos, é de trocar o seu terreno por imóveis já prontos em outras localidades ou imóveis a ser construídos no local do terreno, criando uma relação de parceria com o empreendedor. Há ainda os casos de permuta financeira, mas isso é assunto para um outro post.

O que sempre se escuta por aí

Não é difícil ouvirmos histórias onde alguém vendeu o seu terreno para um incorporador e teve problemas, ou que o incorporador pagou pouco pela área e lucrou muito, ou que o incorporador permutou a área em apartamentos no local e não conseguiu concluir a obra. É totalmente compreensível ouvir estas histórias e ficar muito apreensivo na hora de decidir aceitar uma oferta de permuta pela sua área ou não. Ninguém quer fazer um mal negócio.

Na prática, estas são situações que variam bastante de cidade para cidade, mas o que vemos, é que em cidades em que o mercado imobiliário é mais consolidado - e logo mais competitivo - é improvável o empreendedor ter lucros exorbitantes em cima do dono do terreno. Isso acaba sendo coisa do passado. O empreendedor irá sim remunerar o seu capital com taxas que compensam o risco de uma incorporação imobiliária, mas dificilmente terá margens obscenas de lucro ou de rentabilidade.

Já sobre empreendedores que não entregam a obra, realmente é um ponto de atenção e de cuidado com quem negociar a sua área. Verifique o histórico dos empreendimentos do empreendedor e faça um seguro sobre a obra com instituições financeiras, pois caso haja alguma falta de capital a instituição assume a obra e a conclua.

Risco vs Retorno

É muito comum nos depararmos com proprietários de áreas que almejam grandes quantias por sua área e ainda querem receber todo o valor à vista em espécie.

O que estamos lidando não é uma transação fora do comum, ou que não se aplicam os conceitos e princípios de matemática financeira tradicionais, que existem em nossa sociedade capitalista.

Vamos por partes:

Existem diversos riscos na operação do desenvolvimento de um empreendimento imobiliário. Dezenas, centenas ou milhares de pessoas se envolvem diretamente na execução de um empreendimento. Além de toda a instabilidade jurídica e econômica que o país passa. Então o conceito é simples, se você não quer ter nenhuma relação com o que será feito, tudo bem, mas o seu retorno também será menor. Há menos risco no que você está fazendo. Isso quer dizer que caso você resolva apenas querer vender o seu terreno em espécie, você venderá por um preço menor do que se aceitar uma parceria com um empreendedor e permute a área. E a matemática explica isso.

Se o empreendedor coloca muito capital logo no início do negócio, a sua Taxa Interna de Retorno (TIR), que é a rentabilidade anual que ele terá no negócio (similar à investimentos financeiros tradicionais) será menor que se ele entregar apartamentos prontos, por exemplo, lá na frente. O que no caso de uma permuta, permite que ele consiga chegar em uma oferta maior do que se apenas pagar todo o valor em espécie. Todos podem ganhar mais.

Mas então, vale a pena permutar o meu terreno?

Na grande maioria das vezes é mais vantajoso financeiramente para o proprietário da área permuta-la em área construída no local do que apenas vendê-la e se desvincular do que acontecerá com a área.

Como tudo na vida, é necessário cuidado com quem negociar. Opte sempre de se relacionar com bons empreendedores e assessores neste momento para que você faça o melhor negócio possível.

Aqui no Vendo Meu Terreno, desenvolvemos toda uma análise de viabilidade e estipulamos cenários para o dono da área para que entenda o valor de seu terreno e o que é um bom negócio ou não. Além claro, de lidar com uma base de investidores qualificados para achar um bom parceiro para este negócio.

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