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Built to suit: o que é e como funciona

· Empreendimentos

Por definição, Built to Suit - ou BTS - é uma modalidade de contrato de locação existente no mercado imobiliário. Literalmente, built to suit significa “construir para ser adequado”. Na prática, significa que a edificação é construída para um locatário específico. Mais do que isso, que será concebida para atender às demandas de uso do imóvel desse locatário. Todas pactuadas no contrato respectivo.

É utilizado para indústrias, armazéns, centros de distribuição, dentre outros. Assim, se trata de um contrato de locação não residencial.

O contrato built to suit é muito interessante, não é mesmo?

Mas, como será que funciona na prática?

Built to suit na prática

Ao fazer aquisição, construção ou substancial reforma de um imóvel já existente, uma empresa procura adaptar algo às suas necessidades.

Isso nem sempre se mostra completamente adequado ou fácil de ser feito.

Já no contrato built to suit é diferente. As condições são livremente pactuadas entre as partes.

Ou seja, entre a empresa contratante e aquela responsável pela construção. Ou seja, é ideal para empresas que não querem ter de se adaptar a imóveis já existentes.

Assim, a responsabilidade pela compra do terreno, desenvolvimento do projeto e construção é da empresa locadora. Por um lado, a locatária tem a segurança de receber até o termo do contrato um imóvel personalizado. Mais do que isso, sem a necessidade de imobilizar capital na construção de um imóvel.

Afinal, uma substancial reforma por si já é, muitas vezes, suficiente para provocar uma substancial descapitalização das empresas.

Mais do que isso, empresas de segmentos variados da economia nem sempre têm expertise em construção. Logo, pode ser arriscado voltar energia e recursos para construir uma edificação.

Por outro, a empresa locadora tem algumas garantias. A principal delas é contar com um um inquilino garantido ao longo de muitos anos. Isso porque, em geral, os contratos na modalidade built to suit preveem locação por prazos muitas vezes superiores a dez anos. Na prática, portanto, prevalecerão as condições livremente definidas entre as partes envolvidas no projeto.

Dessa forma, é uma modalidade de contrato geralmente adotada por empresas com porte de médio a grande. Por consequência, é comum dentre empresas com boas condições de saúde financeira. Não à toa, portanto, largamente aplicadas em projetos de expansão de redes de farmácias, fast foods, agências bancárias, call centers, dentre outros.

Ainda assim, o pequeno investidor também deve olhar com atenção para as possibilidades dos contratos built to suit. Afinal, estes são os empresários mais sujeitos a riscos. Logo, o ideal é que não aplique volumes significativos de seu capital na construção de edifícios.

Lei do inquilinato

No Brasil, o built to suit é previsto na lei do inquilinato do Código Civil - Lei 8245. Instaurada em 1991, o texto respectivo e as disposições dessa lei não previam o built to suit. Apenas em 2012, com a Lei Federal 12744, é que o built to suit foi incorporado.

A lei em questão diz que o pretendente à locação do imóvel não precisa fazer a prévia aquisição, construção ou incorporação do imóvel. Na construção built to suit o contrato é concebido de forma que o locatário receba o imóvel por concessão. Em troca, realiza pagamento mensais na forma de aluguel.

Como se vê, as condições as condições são livremente pactuadas no contrato built to suit. Assim, é imprescindível que sejam amplamente negociadas entre as partes interessadas. Ou seja, considerando as necessidades e exigências dos locatários e os investimentos do locador. Tudo para garantir a manutenção das vantagens do contrato built to suit.

Cases de contrato built to suit

Desde a publicação da lei 12744 a quantidade de contratos de built to suit vem crescendo no Brasil. Isso devido à segurança jurídica que a lei proporcionou.

Nos Estados Unidos e nos países europeus esta modalidade de contrato é muito comum entre as empresas industriais. No Brasil, há tendência de adoção por parte dos setores industriais da economia também.

Entretanto, há adesão aos contratos built to suit por parte de empresas voltadas a atividades comerciais também. Especialmente aquelas dedicadas a atividades de atacado e varejo.

Assim, temos alguns exemplos de edificações construídas e ocupadas na modalidade built to suit no Brasil.

É o caso, por exemplo, da sede da Petrobras, no Rio de Janeiro. Outro exemplo é a Rede Globo de televisão. As indústrias Alpargatas - fabricante das sandálias Havaianas - também optaram pela modalidade. Da mesma maneira ocorreu com as fábricas da Galderma. Estas são representadas pela Nestlé e L’Oreal, por exemplo.

A rede de varejo de material de construção C&C é uma das adotantes de contratos built to suit. No entanto, talvez um das principais expoentes da modalidade seja o Walmart. A varejista é famosa por utilizar dos benefícios da modalidade para construção de suas lojas nos Estados Unidos. E tem cada vez mais trazido essa modalidade para as unidades localizadas no Brasil.

Pontos de atenção no contrato built to suit

É claro que a lei do inquilinato garante alguma tranquilidade e segurança jurídica na confecção de contratos built to suit. Ainda assim, é preciso muita atenção ao estabelecer relações comerciais com base nessa modalidade. Afinal, o objetivo é garantir vantagens e benefícios a ambas as partes envolvidas, não é mesmo?

Por isso, o ideal é que o contrato seja o mais claro, preciso, abrangente e detalhado possível! Essa é a base para a eficácia do contrato.

Sendo assim, um dos itens que não pode faltar é a cláusula suspensiva. Ou seja, a que determina o não pagamento mensal enquanto a obra não estiver concluída e em uso.

Confira alguns dos pontos mais importantes dos contratos built to suit:

  • Cláusula suspensiva: enquanto a obra não estiver concluída e em uso, os desembolsos mensais de aluguéis não ocorrem
  • Remuneração do construtor: a fórmula de remuneração do investidor deve reembolsar o investimento juntamente de um prêmio

Lease back ou leasing de retorno

Os contratos built to suit são diferentes do lease back ou leasing de retorno. Isso porque o built to suit prevê a construção de uma edificação totalmente sob medida para ser alugada pelo cliente.

No lease back, por sua vez, a edificação - ou qualquer outro bem - já existe e é de propriedade da empresa que a utiliza. Daí, em geral por necessidade de capital de giro, a empresa contrata o lease back junto a uma entidade financeira.

Ou seja, trata-se de uma operação de arrendamento mercantil. O que acontece a partir de então é que a empresa de leasing paga para se tornar proprietária do bem. E, em seguida, a antiga proprietária arrenda o bem para continuar utilizando.

Resumindo, o arrendatário obtém capital de giro por meio da venda de bens. Estes, por sua vez, podem ser equipamentos, máquinas ou a própria edificação. Em alguns casos o contrato de lease back prevê a reaquisição do bem ao término do contrato.

Conclusão

Como pudemos ver, os contratos built to suit têm potencial de apresentar muitas vantagens para os adotantes. Tanto contratantes quanto as empresas contratadas podem ganhar muito nos contratos dessa modalidade.

Por um lado, o desembolso é menor. Por outro, a remuneração é garantida. Além disso, empresas de varejo ou indústrias, por exemplo, não têm expertise para tocar projetos de construção. Assim, por meio de contrato built to suit, não precisam tirar o foco de suas atividades principais.

Simultaneamente, não precisam se preocupar em adaptar um imóvel. Melhor ainda, não precisam mudar suas atividades para conseguir ocupar um imóvel já existente.

No entanto, acima de tudo é preciso atenção aos termos do contrato.

Por mais que a lei do inquilinato traga segurança, a prevalência é sobre os termos acordados em comum entre as partes. Logo, o suporte jurídico é essencial.

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